Une méthode pour investir dans l’immobilier : La rénovation !

Valeurs d’une rénovation

La rénovation est un moyen d’apporter de la valeur à un bien immobilier. Mais comment créer cette valeur ? Un bien immobilier possède 2 types de valeurs.

La valeur vénale (objective) et la valeur perçue (subjective) :

La valeur vénale (ou valeur objective) d’un bien est une valeur financière. Elle correspond à la valeur à laquelle le bien pourrait se vendre (tant qu’il n’y a pas eu de transaction, la valeur objective est la valeur vénale), c’est à dire une estimation du prix de vente de ce bien à un moment donné et dans un état donné. Cette estimation est en même temps la valeur de ce que des acheteurs potentiels pourraient en demander. Ce n’est donc jamais un prix arrêté mais un élément de base à une négociation possible.

La valeur perçue (valeur subjective) est quand à elle, liée à des perceptions subjectives qui vont au-delà des caractéristiques du bien lui même et qui correspondent aux attentes de celui qui les perçoit. Quelles sont ces attentes ? l’image que véhicule le bien dans l’esprit du visiteur (ce bien donne une impression de prestige ou côté kitsch…), reconnaissance sociale (comment va-ton me percevoir si j’habite ce bien ?) et globalement ce que je suis prêt à payer pour être : reconnu , rassuré, satisfait et qui vont au delà de la seule valeur financière d’un bien.

A RETENIR

Lorsque l’on rénove un bien il faut donc prendre en compte la valeur vénale ainsi que le valeur perçue.

En quoi la rénovation peut-elle apporter une plus-value  ?

1 – Par une baisse de la consommation d’énergie:

Prenons un exemple: un appartement est équipé de radiateurs électriques individuels. il fait 100 m2.  Sans parler de l’isolation, si l’on modifie le système de chauffage et que l’on passe par exemple à un chauffage à Gaz avec une chaudière à condensation, on pourra réduire la facture annuelle de consommation. Je ne fais pas le calcul ici mais ce qui compte c’est de savoir que cela rentre dans la valeur vénale du bien, puisqu’on peut chiffrer le coût d’une telle installation mais aussi le gain financier réalisable.

 

 

 

 

 

 

 

2 – Par la création d’un nouvel actif intégré au bien:

bâtiment annexe à louer

Un actif est un système qui génère des revenus, contrairement à un passif , qui lui,  fait sortir de l’argent via des dépenses.

Une façon d’ajouter de la valeur pourrait être de rénover une partie d’un logement (garage, grenier….) permettant de générer des revenus additionnels. C’est le cas des mazots en montagne, des abris de jardin, mais aussi par exemple le cas d’un duplex au sein duquel l’étage deviendrait un studio indépendant et pourrait être loué.

 

 

 

3 – Par la rénovation de la cuisine:

cuisine rénovée et conviviale

La pièce de la maison dans laquelle on passe le plus de temps est la cuisine. C’est donc un espace qui va être au centre de toutes les attentes. La valeur de la cuisine réside dans sa convivialité, dans sa modernité et dans son ergonomie. La convivialité (valeur subjective) peut passer par son ouverture sur le salon par exemple, par le fait de pouvoir se retrouver facilement autour d’un îlot central, par un banc autour d’un table. La modernité se lira dans davantage dans le type d’éclairage, le choix des matériaux, la qualité de l’électroménager. L’ergonomie pourra consister par exemple à remplacer les placards par des tiroirs à frein (avec panier)… ce que j’ai réalisé d’ailleurs récemment.

 

 

 

4 – Par l’amélioration du confort sanitaire:

Une douche dans chaque chambre

Lors d’une de mes dernières rénovations de maison, j’ai refais tout le réseau sanitaire et j’ai souhaité intégrer autant de douches que de chambres. En effet la salle de bain était prise d’assaut chaque matin avant d’aller soit à l’école soit au boulot et cela était très stressant ! J’ai donc installé une douche dans chaque chambre ! Chacun peut maintenant librement l’utiliser au moment où il le souhaite et cela contribue beaucoup au confort général. Il est difficile de chiffrer le « gain » de cette rénovation mais cela pourra avoir un impact dans une annonce de location pour une famille qui cherche à avoir son intimité ou bien comme chambre d’ami indépendante.

 

5 – Par l’amélioration des sols:

la qualité du sol contribue à la valeur perçue

Le sol détermine la sécurité et l’unité dans un logement. Un sol d’aspect solide et chaleureux va permettre de rassurer ce qui comme vous l’avez vu plus haut correspond à une valeur perçue. Une rénovation pourra aussi permettre d’unifier des sols d’aspects différents permettant ainsi d’agrandir l’espace visuel, autre valeur perçue car la surface réelle ne change pas pour autant.

 

 

Conclusion:

La rénovation est donc un moyen permettant de valoriser un bien tout en sachant que cette valorisation possède une facette mesurable (prix au m2 , position géographique, accessoires divers…) et une autre plus subjective liée à la culture , aux perceptions et au vécu des individus.

sources:

https://www.hellowatt.fr/blog/consommation-electrique-maison/

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