Rénover un bien pour le louer : Les travaux les plus rentables

rénover pour louer

Vous venez d’investir dans un logement ! Félicitations ! Une bonne idée serait de le louer afin de rentabiliser votre investissement. Mais pour cela il faut faire quelques travaux.

Rénover un bien pour le louer peut être rentable a certaines conditions !

Dans un premier temps poser-vous la question : Faut-il que je loue mon studio ou mon appartement en l’état ou bien dois-je entreprendre de le rénover avant de le louer ?

Quels sont les critères ou indicateurs qui vont vous guider pour savoir si vous devrez entreprendre des travaux de rénovation ou pas et dans un deuxième temps le type de travaux à réaliser ?

Avant toutes choses, mettez-vous 5mn à la place de votre locataire ! Celui a qui vous allez louer votre logement va devenir en quelque sorte votre client le temps d’un bail. Comme la plupart des autres bailleurs vous offrez les même services : manger, dormir, se laver, se relaxer…. ect.

Alors qu’est ce qui peut faire la différence entre votre logement et celui d’un autre bailleur ?

La valeur pour le locataire est la valeur liée à l’usage qu’il peut avoir de votre logement.

1 – La perception du logement :

La première impression est souvent la bonne et elle est avant tout liée aux sens et à la perception. La vue que l’on a du logement dans les premières minutes est donc primordial. Il convient donc de mettre le paquet dans l’entrée puisque c’est la première rencontre. Faire en sorte qu’elle puisse accueillir confortablement ses hôtes et contribue à rassurer.

Une des pièces les plus importantes est souvent oubliée : L’entrée. Elle doit au contraire faire l’objet de tous les soins car elle détermine pour une grande part, l’impression générale du logement au premier coup d’œil.

Les travaux de peintures :

couleur d'ambiance

La couleur qui évoque le mieux la propreté est le blanc. On voit tout de suite s’il y a des tâches ! Cependant si le blanc est associé en Occident à la pureté, il est lié au deuil dans 11la plupart des pays asiatiques !

Vous pourrez donc repeindre en blanc votre appartement tout en cherchant à rajouter une couleur. Attention, le blanc n’en est pas une ! Pensez à une couleur qui apporte une note d’ambiance. Le choix de la couleur peu dépendre aussi de l’âge ciblé de vos locataires. Plutôt chaud et acidulé pour un public jeune et plus froid ou pastel pour un public plus âgé.  Cela vous permet aussi de vous distinguer un peu en proposant une touche créative.

 

Astuce : Plus l’intensité de la couleur est vive , plus sa surface de pose doit être petite !

Le travail sur les matières :

Les matières ont un impact direct sur le désir ou non d’habiter un lieu. Elles vont faire écho sur le vécu et la culture du locataire. Les vieilles tomettes vont parler davantage au « tradi ». Les carrelages métro vont parler directement au citadin. Les matériaux ont des tendances (nature, urbain, industriel…) . Si vous peignez , pensez à utiliser des peintures à l’eau presque sans odeurs qui se dissiperont rapidement. Penser plantes dans une rénovation ! Les plantes sont un matériau de la rénovation.

 

 

 

 

La qualité et la variété des matériaux utilisés tant pour les sols, que pour la salle de bain et la cuisine ont un impact sur la perception du locataire. Quels sont les matériaux qui ont le plus d’impact ? Sols en grands carreaux 60 x 60 dans une salle de bain ou une cuisine et parquet à l’ancienne dans le salon sont des valeurs sûres.

Coût parquet : Voir estimation sur le site « mon equerre ».

3- Le travail sur les volumes :

 

Un couloir sans entrée

Après l’aspect visuel lié aux couleurs , vient naturellement l’espace et il est vital de travailler sur les vues et les perspectives.

Je vais reprendre le cas de l’entrée qui me parait fondamental, car beaucoup de logement possèdent des couloirs sans une entrée à la fonction bien définie et on se bouscule sur le pas de la porte, voire on doit rester sur le palier s’il y a trop de personnes. c’est très mal perçu ! Il faut alors si cela est possible rénover cette partie et agrandir l’espace en cassant une cloison permettant de marquer un espace bien défini.

 

Une entrée accueillante

Cela peut signifier perdre un peu de la surface de la pièce contiguë au couloir au niveau de l’entrée mais vous serez gagnant en valeur perçue et cela peut faire la différence avec beaucoup d’autres logement à louer !  Coût création entrée : 500 euros HT /m2 environ (rénovation moyenne fournit et posé).

La rénovation énergétique du logement :

Améliorer l’isolation thermique:

Un bon investissement en rénovation est d’améliorer l’isolation thermique. Comme il est compliqué et coûteux pour les logements anciens de venir isoler toutes les parois intérieures (sauf rénovation lourde) , ou passer par une isolation extérieure (c’est mieux mais soumis à plus de contraintes), le bon investissement est de changer si cela est est nécessaire les fenêtres par du double vitrage. Demandez à la mairie pour être sûr des normes imposées.

Changer le mode de chauffage:

L’énergie est l’un des premiers postes de dépense dans le budget des français. Donc le locataire va être très vigilant sur le système de chauffage utilisé dans son logement et va faire un calcul de rentabilité. Une rénovation qui vaut le coup est sera à coup sûr rentable pour le locataire et pour vous est de placer un mode de chauffage par pompe à chaleur ou bien au gaz à condensation. Le chauffage électrique individuel même s’il a bien progressé avec les radiateurs à fluide caloporteur notamment auront tendance à faire peur à votre futur locataire.

Le confort du logement :

Ouvrir la cuisine sur le salon :

cuisine renovation

 

Comme l’on passe le plus grand temps dans la cuisine qui a tendance à fusionner avec le salon, le locataire sera sensible à cette cuisine ouverte que vous aurez intégrer dans votre plan de rénovation. cela peut passer par des stades différents sans pour autant tout casser mais l’idée de fond est d’ouvrir la cuisine sur le salon.

Créer du rangement :

Pouvoir ranger facilement et rapidement ces affaires à beaucoup d’importance pour le locataire.

coût moyens estimés des travaux de rénovation  ( pour un appartement de 70 m2  )

  1. Repeindre en blanc (2 couches) peinture mate à l’eau fournit posé : 25 euros HT/m2 x 70 = 1750 euros HT (calcul sur surface au sol ht 2.50 m) et 3 pieces.
  2. poser parquet flottant dans salon fournit posé avec travaux préparatoires (25 m2) : 100 euros /m2 x 25 = 2500 euros HT
  3. Colle beaux carrelages en crédence dans la cuisine fournit posé : 4 ml x 0.5 m x 80 euros ht /m2 = 160 euros HT
  4. Aménager une entrée dans le couloir (cela peut arriver !) 500 euros /m2 x 5 m2 = 2500 euros HT

total: 6910 euros HT 

Calcul de rentabilité de la rénovation :

le calcul doit se faire de 2 façons :

La première:

C’est le nombre de loyers que vous perdez car votre logement n’a pas été rénové. c’est difficile à chiffrer mais c’est réel .

La seconde : 

le loyer avant rénovation: 700 euros mensuel

le loyer apres rénovation: 850 euros mensuel.

850- 700 = 150

150 x 12 = 1800 euros.

6910 / 1800 = 3,8333 donc les travaux seront presque amortis sur un bail de 3 ans, et sans compter la valeur vénale accrue de votre logement.

Conclusion:

L’entretien régulier coûte moins cher qu’une rénovation complète qui sera nécessaire si aucun entretien n’est fait régulièrement. Le locataire peut aussi avoir envie et vous proposer de participer à la décoration (pas la rénovation) de votre logement en y apportant son goût (j’ai eu la chance d’avoir eu un locataire très bricoleur et soigneux , c’est génial !). enfin dans une logique d’investissement, pensez toujours à la valeur perçue (le marketing) par le locataire et faites une rénovation raisonnée.

 

Rénover un bien pour le louer : Les travaux les plus rentables
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  1. […] le potentiel de ce que vous possédez déjà en valeur immobilière, vous pouvez simplement  rénover un bien et le louer pour mettre un premier pas dans la liberté financière. Cela sera un premier pas pour tout quitter […]

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